房地產投資奇想，低利率時代下套利致富可行嗎？

從前從前，有人存了一筆錢，在物產豐饒的甲地買了許多水果，拿到土壤貧瘠的乙地販賣；運用供需法則和低買高賣的技巧，賺了很多錢。

這個職業到現在仍存在著，叫做商人。懂得利用頭腦而非勞力賺錢，真的挺聰明的；可是還有人更勝一籌，連最初儲蓄資本的時間都省下來了，用借的，做無本生意。

這就是引人入勝之處，也是我這場致富奇想的兩大核心理念：一是找到價差創造獲利，二是找到金援降低門檻。

之所以用房地產投資舉例，是因為房屋正好是大多數人能夠借到最低利率、最高額度的貸款手段！房屋是銀行或債權人最信賴的抵押品，所以願意借出較多的錢、提供較優渥的還款條件，即使有一天債務人捲款潛逃，至少還有一棟跑不掉的房屋可以拍賣。

先試想一下，如果你付了200萬頭期款，買下一棟價值1000萬的房產，和銀行貸款800萬，並約定30年期間以本息平均攤還；假設此後你便將房屋出租，以租金收益支付每個月2萬多的房貸；30年之後，你就完整擁有這棟房子的產權，且不欠銀行任何一毛錢。

成本200萬，資產1000萬，那是價值800萬、5倍的套利，還不賴吧！

真的有這麼好康的事嗎？在繼續遐想之前，我們最好先搞懂兩件事，第一是獲利從何而來？第二是得承擔什麼風險和代價？

獲利的原因很簡單，基本上，就是你和銀行借了一筆錢，說好會付利息給它；然後你拿著這筆錢去投資，獲利的金額高出銀行利息的部分，就是你多賺的；換句話說，你的超額報酬來自於創造了額外的利潤。

而這通常不是憑空而來的，銀行借款的低利率，是基於你的良好信用和實質房產抵押，雖然不是完全沒風險，但大多數時候都能連本帶利的討回來；相對而言，能為你帶來超額回報，獲利率高出貸款利率很多的標的，則必定潛藏著更高的風險，也就是賠本的可能。

不過如果你真的找到了萬無一失的投資機會，借錢套利確實是種賺錢的手段。同樣是用錢滾錢，如果你滾錢的速度比銀行更快，你就能賺取其中的差額。

好吧，只要找到比房貸利率更高的投資標的，就有套利空間，聽起來蠻合理的；在現今低利率的時代，租金投報率也的確比貸款利率高，那還有什麼問題呢？

其實風險無處不在，就拿剛才租屋還房貸的例子來看；首先是收入，你能確保30年還款期間內都月月滿租嗎？租金會漲還是跌？房客是否會遲繳房租？

再來是支出，房地產的持有成本很多，諸如房屋稅、地價稅、火險地震險保費、管理費，還有不定期的修繕維護費用，房貸繳款金額會隨著銀行利率波動，利率會調升還是調降？稅費、保險費、管理費是否會調漲？也都是支出上的不確定因素。

房地產雖然號稱是抗通膨的資產，但長時間持有，30年後房價是漲是跌沒人說得準；幸運的話，租金房價都能賺上一筆，但要是運氣不佳，也有可能白忙一場慘賠作收。

操作財務槓桿的好處是很誘人的，資金成本低、賺錢速度快，這也是為什麼那麼多人無懼高風險、投入高報酬的投資標的；不過相對於許多高財務槓桿的金融商品，房地產投資的確有其優勢，借錢融資方便、不易血本無歸，而且房貸利率越低，套利風險就越低，即使沒辦法靠著房地產漲幅一夕致富，至少也能成為帶來穩定收益的資產，自住出租兩相宜。

寫這篇文章的時候，房貸利率不到1.5%，所以實質出租投報率(扣除必要成本後)只要超過1.5%，就足以償付銀行利息；要是出租投報率超過4%，那就連本帶利都賺回來了，以房價租金比來試算，一間1000萬的房子要每月收租3萬元上下，好像也不是那麼遙不可及。

況且不斷下跌的利率，正好拉開了房地產投資套利空間，因為利息變少、租金卻沒跌，所以雖然房地產市場仍舊存在許多隱藏成本與風險，但身處低利率的時代，確實助長了投資人進入房市的信心，因為有更高的獲利價差可以應對潛在的風險。

這篇文章只是起個頭，沒有針對數字部分精算，但已經足以證明為何房地產是令人趨之若鶩的投資選擇；某些方面來說，它是富人資產保值的工具，同時也是窮人翻身致富的手段；它是一個可以實際居住享用的房子，也是市場上相對穩健的財務槓桿商品；只要懂得適當地運用房貸做財務槓桿，真的能少奮鬥好幾年，提早迎接財務自由。