為什麼房地產是一個好的投資，但不是一個最好的投資

寫在前頭，我是一個指數化投資人，卻在因緣際會下誤打誤撞成為房產投資客。之前曾寫過一篇文章：房地產投資奇想，低利率時代下套利致富可行嗎？說明投資房地產的可行性。買了房子後進可租退可賣，房價又一直上漲，有時候難免會覺得怎麼不乾脆把錢都投資在這裡？

事實上我知道不應該，但今天我打算以一個指數化投資超過十年，房地產投資將近七年的投資客身分，來分享「為什麼房地產是一個好的投資，但不是一個最好的投資」。

先來聊聊，為什麼房地產是一個好的投資？

首先，我真的覺得買房子是最有效的強迫儲蓄方式。很多人都聽過這種說法吧？把要投資的錢先從薪資帳戶中扣除，才不會不小心花掉！但是扣去哪裡呢？是存進定存，還是買股票、買基金？不管是哪一種，如果你真的很想花錢，那就定存解約、賣股票、賣基金就好啦，錢一樣留不住。

但要是買房子還貸款呢，那就不一樣了。除非你甘願信用破產、房屋被法拍，否則你每個月就非得要乖乖繳貸款不可，就算突然想把房屋變現，也不是一件容易的事。

就這點而言，投資房地產很棒！可以幫助你存錢，成為花錢的最大阻力。

再來，身處台灣，我完全能感受到華人有土斯有財、買房定居、置產傳家的傳統觀念代代相傳。不但自己要工作一輩子存錢買屋，買完自己的還要買給孩子，買完孩子的還要買給孫子；反正房子就是不嫌多，投資自用兩相宜？有錢人把房子當收藏品買，買了空著也不在意。

以結果論，就是房價居高不下、連年上漲，蛋黃區漲、蛋白區也漲，有交通建設漲、有公園學區也漲。年輕人抱怨薪水太低買不起房子，賺了錢以後呢就投身買房炒房的行列，彷彿大家都知道房地產只漲不跌，如果不分一杯羹就太笨了。

以我的實際投資經驗來看，房產的租金投報率大約有6%，淨值成長可能有50%；換句話說，買房若拿來自住等於省下租金，若拿來出租投資，更是有了雙重收入保障，簡直完美！

既然房地產看似又保值又有增值潛力，那為什麼說它不是個最好的投資呢？

還是回到投資的基本觀念上：不能只想到「報酬」，而忘記了「風險」。

假設指數化投資的年化報酬也是6%，整體報酬率可能不如房地產；但這是一個佈局全球市場、囊括各種產業、風險被適當稀釋的投資策略，適合長期投資、退休金儲蓄。

而房地產呢？它只是特定國家、特定區域、在特定時間點買入的單一標的物；它可能可以為你帶來可觀的超額報酬，但也同時承擔著各種風險：空租、漏水、惡鄰、地震、火災…，越嚴重的問題發生的機率越低，但是一旦遇到，那就跟你購買個股，股票變廢紙一樣的狀況。

所以呢，為什麼房地產不適合重金投入？答案很簡單，因為風險太高了。

如果你還在累積財富的階段，買房子強迫儲蓄很好，也很有機會靠著槓桿加速賺錢；但如果你有心存下老後的退休基金，這筆錢最好別全部押進房地產內。

房地產雖然不像單一個股那麼高風險，但也不像全球市場的ETF那麼穩當；房地產雖然擁有很不錯的增值潛力，但也絕對不是穩賺不賠。

千萬不要看到別人令人稱羨的投報率，或是聽聞賺大錢的故事就被貪心沖昏了頭；

以一個過來人的經驗，我會說，房地產作為一種儲蓄的手段、投資的選擇都不錯，但作為長期可靠的投資呢？它還不夠格，指數化投資才是更穩紮穩打的選項。